Cláusulas abusivas en contratos de alquiler: guía completa 2025 — actualizado mayo de 2026

Uno de los problemas más habituales en el mercado del alquiler en España es la inclusión en los contratos de cláusulas que, aunque firmadas por el inquilino, son nulas de pleno derecho porque contravienen la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El artículo 6 de la LAU es tajante: "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice."

En otras palabras: si firmas una cláusula que va contra la LAU, esa cláusula no existe jurídicamente, aunque la hayas firmado. En esta guía detallamos los ejemplos más frecuentes, cómo identificarlos y qué puedes hacer si tu contrato las incluye.

¿Qué son las cláusulas abusivas en un contrato de alquiler?

Son aquellas estipulaciones que imponen al inquilino obligaciones o restricciones que la LAU no permite, o que le privan de derechos que la ley le reconoce expresamente. La clave para distinguirlas es preguntarse: ¿esta cláusula perjudica al arrendatario en relación con lo que dice la ley?

Es importante saber que la LAU distingue entre normas imperativas (que no pueden modificarse en perjuicio del inquilino de ninguna manera) y normas dispositivas (que sí pueden modificarse si ambas partes lo acuerdan libremente). La mayoría de las protecciones del inquilino son normas imperativas.

Requisitos para impugnar una cláusula

• Que el contrato sea de arrendamiento de vivienda habitual regido por la LAU.
• Que la cláusula vulnere una norma imperativa de la LAU (no meramente una norma dispositiva).
• Que el inquilino la invoque expresamente (la nulidad no opera de oficio por los tribunales en todos los casos).

Paso a paso: cómo reclamar una cláusula abusiva

1. Identifica la cláusula problemática y el artículo de la LAU que vulnera.
2. Notifica al propietario por burofax con acuse de recibo, indicando la cláusula en cuestión y por qué la consideras nula. Conserva siempre el original.
3. Si el propietario no responde o rechaza tu reclamación, puedes acudir al servicio de mediación en arrendamientos de tu comunidad autónoma (muchas los tienen gratuitos).
4. Como última opción, puedes interponer una demanda en el Juzgado de Primera Instancia. Para cuantías inferiores a 2.000 € no necesitas abogado ni procurador; por encima, sí.

Principales cláusulas abusivas: ejemplos reales

1. Renuncia a la prórroga legal

Algunas cláusulas intentan que el inquilino "renuncie expresamente" a las prórrogas obligatorias que le otorga la LAU, reduciendo el contrato a 1 o 2 años irrevocables. Esta cláusula es nula. El inquilino siempre tiene derecho a las prórrogas hasta los 5 años (7 si el propietario es persona jurídica), independientemente de lo que diga el contrato.

2. El inquilino paga todos los gastos de reparación

Cláusulas del tipo "El inquilino se hace cargo de todas las reparaciones del inmueble" contravienen el artículo 21 LAU, que obliga al arrendador a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Solo son responsabilidad del inquilino las reparaciones de pequeño mantenimiento derivadas del uso diario ordinario.

3. Prohibición de tener mascotas (con matices)

La LAU no prohíbe expresamente que el propietario establezca una cláusula de no mascotas, y en la actualidad es válida si se acuerda libremente entre las partes. Sin embargo, con la aprobación de la Ley de Bienestar Animal y los cambios legislativos en curso, esta materia está evolucionando. Consúltalo si es un punto importante para tu caso.

4. Repercutir al inquilino los honorarios de la agencia inmobiliaria

Desde la modificación de 2019, los honorarios de la agencia los paga siempre el propietario si es él quien contrata los servicios. Una cláusula que traslade ese coste al inquilino es nula. El inquilino puede reclamar su devolución.

5. Prohibir la actualización de renta por el índice legal

Si el contrato establece que la renta no se actualizará nunca, en perjuicio del inquilino (si el índice fuera negativo) esto sería válido. Pero si establece actualizaciones por encima de lo que marca el índice legal o sin sujeción a ningún índice verificable, puede considerarse abusiva.

6. Cláusula resolutoria automática por cualquier incumplimiento menor

Las cláusulas que permiten al propietario resolver el contrato de forma inmediata ante cualquier incumplimiento menor (sin dar opción a subsanación) pueden ser desproporcionadas y contrarias al principio de proporcionalidad. Los tribunales los interpretan restrictivamente.

7. Obligación de pagar la comunidad de propietarios más el IBI sin haberlo pactado

El IBI y los gastos de comunidad son del propietario por defecto. Pueden pactarse a cargo del inquilino, pero solo si está expresamente en el contrato. Si no está, el propietario no puede reclamarlos al inquilino.

8. Obligar al inquilino a contratar el seguro del hogar con una empresa concreta

El propietario puede exigir que el inquilino tenga un seguro de contenido o de responsabilidad civil, pero no puede obligarle a contratarlo con una empresa específica que el propietario determine. Eso sería una práctica vinculada abusiva.

Documentación necesaria para reclamar

• Copia del contrato de arrendamiento firmado
• Identificación de la cláusula concreta y el artículo de la LAU vulnerado
• Burofax enviado al arrendador con acuse de recibo
• Justificantes de pagos realizados bajo la cláusula que se reclama (si procede)

Errores frecuentes

• Creer que por haber firmado no puedes reclamar: Las cláusulas contrarias a normas imperativas de la LAU son nulas aunque figuren en el contrato.
• No guardar el contrato original: Siempre conserva el original firmado. Es la prueba fundamental en cualquier reclamación.
• Confundir normas imperativas con dispositivas: Hay cláusulas que parecen abusivas pero que la ley sí permite pactar (como que el IBI lo asuma el inquilino, si está expresamente acordado).
• No actuar a tiempo: Hay plazos de prescripción para las reclamaciones. No esperes indefinidamente.

Preguntas frecuentes

• ¿Una cláusula firmada es siempre válida? +

  No. El art. 6 LAU establece que son nulas las cláusulas que vulneren las normas imperativas en perjuicio del inquilino. El hecho de haberla firmado no la convierte en válida.

• ¿Es válida una cláusula que obliga al inquilino a pagar el IBI? +

  Sí es válida si está expresamente pactada en el contrato con indicación del importe del año de firma. Si no está recogida en el contrato, el propietario no puede reclamárselo al inquilino.

• ¿Cómo reclamo si el propietario no me devuelve la fianza? +

  Primero, envía un burofax reclamando la devolución. Si no responde en 30 días, puedes interponer demanda judicial (juicio verbal para cuantías hasta 6.000 €, sin necesidad de abogado hasta 2.000 €). También puedes reclamar el interés legal por el retraso desde el día 31.

• ¿Puedo reclamar los honorarios de la agencia que me cobró el casero? +

  Si tu contrato se firmó después del 6 de marzo de 2019 y los honorarios de la agencia que contrató el propietario te los cobró a ti, puedes reclamar su devolución. Ese gasto corresponde siempre al arrendador desde esa fecha.

Fuentes oficiales

• BOE — Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (art. 6, nulidad de cláusulas)
• BOE — Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
• Ministerio de Justicia — Información sobre arrendamientos y acceso a la justicia