Contrato de alquiler de vivienda en España: derechos y obligaciones — actualizado mayo de 2026

Alquilar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes de la vida de muchas personas, y también una de las que más conflictos jurídicos genera. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley 29/1994, actualizada de forma significativa por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece el marco legal que protege tanto al inquilino como al propietario. Esta guía te explica, sin tecnicismos innecesarios, todo lo que debes saber antes de firmar o redactar un contrato de arrendamiento de vivienda habitual en España.

¿Qué es un contrato de alquiler de vivienda?

Un contrato de arrendamiento de vivienda es el acuerdo escrito entre el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino) por el que el primero cede el uso de una vivienda a cambio del pago de una renta periódica. Para que la LAU le sea aplicable en su totalidad, la vivienda debe constituir la residencia habitual y permanente del inquilino.

Los contratos de alquiler de temporada (como los de vacaciones o los de estudiantes por semestres) se rigen también por la LAU, pero con menores protecciones para el inquilino, por lo que algunos propietarios intentan disfrazar contratos de vivienda habitual como contratos de temporada para eludir los plazos mínimos. Esta práctica es fraudulenta y los tribunales la declarar nula cuando queda acreditada la voluntad de residencia habitual.

Requisitos del contrato

• Forma: Puede ser verbal o escrito, pero se recomienda siempre por escrito. El inquilino puede exigir al arrendador que el contrato se formalice por escrito (art. 37 LAU).
• Contenido mínimo: Identificación de las partes, descripción de la vivienda, renta mensual, duración, método de actualización de renta, y fianza.
• Certificado energético: Obligatorio que el arrendador entregue al inquilino el certificado de eficiencia energética de la vivienda.
• Inventario: No es obligatorio legalmente, pero es muy recomendable para evitar disputas al final del contrato sobre el estado de los bienes.

Paso a paso: los trámites al firmar el contrato

1. Negociar y acordar las condiciones: Renta, duración, quién paga qué gastos, si se admiten mascotas, si se puede subarrendar, etc.
2. Redactar el contrato: Puedes usar modelos estándar, pero asegúrate de que no incluya cláusulas abusivas (las explicamos en la guía específica).
3. Firmar y pagar la fianza: El inquilino entrega al arrendador una mensualidad de fianza (o dos si es arrendamiento para uso distinto de vivienda). El arrendador debe depositar esta fianza en el organismo autonómico correspondiente.
4. Registrar el contrato (opcional pero recomendable): Inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad ofrece protección frente a terceros (p. ej., si el propietario vende el piso).
5. Hacer el inventario: Documentar el estado del inmueble con fotos y un listado firmado por ambas partes.

Documentación necesaria

• DNI o NIE de ambas partes
• Nota simple del Registro de la Propiedad (para verificar que el arrendador es el propietario)
• Certificado energético de la vivienda
• Último recibo del IBI (para verificar la referencia catastral)
• Justificante del depósito de fianza en el organismo autonómico

Costes y plazos clave

Derechos del inquilino: lo más importante

• Derecho a la prórroga obligatoria: Aunque el contrato sea de 1 año, el inquilino puede prorrogarlo hasta 5 años (7 si el propietario es empresa).
• Derecho a la prórroga tácita: Al vencer el contrato, se prorroga automáticamente año a año (hasta 3 años más si ninguna parte dice nada).
• Derecho al tanto de retracto: Si el propietario vende la vivienda, el inquilino tiene preferencia para comprarla al mismo precio.
• Derecho a exigir reparaciones: El propietario está obligado a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Las reparaciones necesarias corren a su cargo.
• Protección frente al desahucio express: La Ley 12/2023 amplió las protecciones ante el desahucio, incluyendo suspensión del procedimiento en casos de vulnerabilidad acreditada.

Derechos del propietario: lo más importante

• Derecho al cobro puntual de la renta: Si el inquilino no paga, el propietario puede iniciar procedimiento de desahucio por impago.
• Derecho a recuperar la vivienda para uso propio: Pasado el primer año, puede solicitar la vivienda para uso propio o familiar directo, pero debe notificarlo con 2 meses de antelación y justificarlo adecuadamente.
• Derecho a inspeccionar la vivienda: Con preaviso razonable y acuerdo del inquilino.
• Derecho a indemnización por daños: Si al recuperar la vivienda hay daños imputables al inquilino que superen el desgaste normal, puede descontarlos de la fianza o reclamarlos judicialmente.

Actualización de la renta desde 2024

Hasta 2023 la renta se actualizaba conforme al IPC, lo que generó subidas muy elevadas durante los años de alta inflación. Desde la Ley 12/2023, se establece un nuevo índice de referencia publicado por el INE, más estable y con menor impacto para los inquilinos. Este índice ha sustituido al IPC como referencia habitual para la actualización de rentas en contratos de vivienda habitual.

En zonas declaradas como mercado residencial tensionado, la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior (con algunas excepciones) y la actualización está aún más limitada.

Errores frecuentes

• No depositar la fianza en el organismo autonómico: Es obligatorio por ley y puede generar sanciones al propietario. Algunas comunidades tienen un registro específico (p. ej., Incasol en Cataluña, IVIMA en Madrid).
• Incluir cláusulas que contravienen la LAU: Son nulas de pleno derecho aunque el inquilino las haya firmado (art. 6 LAU). El inquilino puede impugnarlas en cualquier momento.
• No hacer inventario: Sin inventario firmado es muy difícil probar el estado inicial de la vivienda si hay disputas sobre daños al final del contrato.
• Confundir arrendamiento de vivienda con uso distinto: Los locales comerciales, despachos y trasteros tienen reglas distintas (duración mínima de 5 años pero sin las mismas protecciones al arrendatario).

Preguntas frecuentes

• ¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda? +

  La duración mínima es 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica (empresa). El inquilino puede prorrogar automáticamente hasta ese mínimo aunque el contrato pactado sea más corto.

• ¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver la fianza? +

  El propietario tiene 30 días desde la entrega de las llaves para devolver la fianza. Si no lo hace en ese plazo, la cantidad devengará el interés legal del dinero. El propietario puede retener la parte correspondiente a daños verificables y documentados, pero debe justificarlo.

• ¿Puede el propietario subir la renta durante el contrato? +

  Solo una vez al año, en la fecha pactada, y conforme al índice acordado. Desde 2024, la referencia ya no es el IPC sino el nuevo índice de referencia del INE. En zonas tensionadas hay limitaciones adicionales a la subida.

• ¿Puede el inquilino irse antes de que acabe el contrato? +

  Sí, tras los primeros 6 meses, con 30 días de preaviso. Si en el contrato se pactó indemnización (lo que es legal), deberá pagar una mensualidad por cada año que reste. Si no hay cláusula de indemnización, puede irse sin penalización pasados los 6 meses.

• ¿Quién paga los gastos de la inmobiliaria? +

  Desde 2019, en arrendamientos de vivienda habitual, los honorarios de la agencia inmobiliaria los paga siempre el propietario, no el inquilino. Es nula cualquier cláusula que traslade este gasto al arrendatario.

Fuentes oficiales

• BOE — Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU)
• BOE — Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
• Ministerio de Justicia — Modelos de contratos y legislación civil